89亿！北京海淀总价新地王诞生，系保利建工接盘万科退地

界面新闻记者 | 白帆

时隔8年，曾经让万科折价退地的海淀永丰大牛坊地块再度出售，三家企业参与竞拍，最终由保利北京建工联合以总价89.01亿元竞得。 

根据北京市规划和自然资源委员会，此次出让的地块为北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，用地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地。该地块土地面积约8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米，起拍价86亿元。

7月25日，上述地块最终由保利联合北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万/平方米，销售指导价为9万/平方米（溢价率15%以下）浮动8%。

这一地块一经挂牌便备受关注。该地块属于二次出让，第一次出让是在2016年，万科竞得。但该地块未能推进项目开发建设等事项，最终重新挂牌入市。

万科当时竞得18号和19号地块两块地。据《财联社》报道，其中18号地块被万科开发为万科翡翠书院，项目为租赁住宅，只租不售，户型为主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅。2018年5月，万科翡翠书院作为首批企业自持租赁房项目之一启动预租。19号地块则是此次被重新上架的地块。 

当年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件，提出租购并举的住房制度，号召发展建设租赁住房，一些城市在供地时也要求开发商建设自持租赁住房。

根据当时的出让规则，地块采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

在这一政策大背景下，当年同18号和19号地块同时成交的，还有中粮+天恒+首创以57.6亿竞得的海淀020地块，中铁36.75亿元摘得的大兴黄村地块，这四宗地块持有年限和土地出让年限均为70年。 

中指研究院土地市场研究负责人张凯对此表示，万科此前有意将该地块打造为翡翠书院，也是万科响应政府推动“租售并举”的全新尝试，即只租不售。由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题，但随着房地产金融监管收紧，调控政策趋严，周边企业参与积极性有限，万科最终不得不折价退地。

时隔八年，该地块再度上市，此时出让条件已有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。2016年，该地块的起拍价只有44亿元。

永丰是海淀区近几年的供地大户，扎堆出现了幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂等新盘，实际成交均价在8.2万-8.3万/平方米。

另外，今年6月4日，北京海淀永丰南地块由海开控股以79.17亿元微溢价摘得，综合楼面价约为3.56万元/平方米，销售指导价9.3万元/平方米。业内分析认为，此次出让的地块建成新房入市之后，海淀的新房市场可能将迎来一场价格战。

张凯分析称，由于今年上半年该板块已有三宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，所以没有出现激烈争抢的局面，仅有保利+北京建工、中海、海开三家企业参与竞拍，最终经过少数几轮举牌由保利+北京建工斩获。

另外从周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园。但相较于永丰南，该地块距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率，产品仍旧以低密改善型为主。

从位置上来看，海淀永丰南此次出让的地块竞争力较大，地块优势更加明显。地块临近16号线永丰南站，未来可以承接西北旺的改善需求，而7月25日出让的大牛坊地块不临近地铁，未来在销售价格上预计将面临一定压力。